建议内容：

    随着城市的发展，文明程度的提高，新兴的物业管理行业在我市也蓬勃发展，但在实际运行中有许多薄弱环节，如收费难，收缴率低，企业入不敷出，特别是收费难问题，一直困扰着物业企业，影响了企业的生存与发展，05年我市物价局、市房管局、市物业管理办公室等部门虽已联合下文对各物业小区的收费做了核定，大多数物业管理企业也都能按规定达到服务标准，但仍有不少居民拒绝缴费，管理部门无可耐何，鉴于此，建议如下：
    1、市政府部门应尽快出台相应的政策，不仅要制约物管部门责任、义务、服务是否到位，也要制约那些无故不缴纳物业管理费的业主，物业主管部门的监管作用也应充分发挥出来，研制出如何发挥好业主大会、业主委员会的相关制度，为管理好各物业小区发挥作用。
    2、对各方面达标的物业小区的收费标准，在市政府定价的前提下，建议在物业主管部门的监管下，逐步放开，实行市场指导价格。
    3、要进一步加大物管知识、物管作用普及力度，在着力提高物管企业诚信度前提下，提高业主对物业管理消费的意识，理解和支持物业管理工作，采用各种方式化解物管部门与业主之间的矛盾，逐步解决部分业主久拖不付的物管费用，对那些钉子户建议政府采取强制措施予以解决或以法律手段强制执行。

                                                   代表姓名：陶建军

答复内容：

陶建军代表：
　　您提出的关于“加强物业收费管理”的建议收悉，现答复如下：
　　首先，感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。我市从1998年开始物业管理工作试点以来，在社会各界的共同努力下，物业管理工作呈现出了良好的发展势头，老住宅小区的房屋漏雨、污水外溢问题得到了有效控制，物管区域内的乱涂乱画、乱堆乱放现象基本消失，小区绿地得到了有效养护，公共秩序明显好转，小区文化活动日益丰富。物业管理水平的不断提高也促进了物业服务费收缴率的不断提升，我市物业服务费的收缴率已由最初的30％提高到现在的70％，部分物业项目的收费率已达到100％。收费标准也实现了由最初的政府定价到现在政府指导价，并逐步向市场价过渡。但由于我市物业管理工作起步较晚、发展时间较短，物业收费管理工作中还存在着收费标准偏低、收费难的问题，针对这些问题及您的建议，我们重点采取了以下几项措施：
　　一、进一步完善物业管理配套政策，为我市物业管理工作提供政策依据
　　在实施物业管理试点工作以前，我市于1997年出台了《威海市城市住宅小区物业管理暂行办法》，以此为契机，我们先后出台了《威海市城市住宅小区物业服务收费暂行办法》和《威海市城市住宅小区服务收费标准》等一系列规范性文件。2003年9月，国务院《物业管理条例》颁布施行后，结合我市的实际，在深入调研的基础上，我们起草了《威海市<物业管理条例>实施细则》和《威海市住房维修基金管理办法》等配套性文件，现已按规定程序上报市政府法制工作部门，目前我们正在积极协调，争取上述文件早日出台。现阶段我市的物业管理工作正按照《物业管理条例》等政策法规的规定，进行规范化的物业管理和服务。为提高业主的参与意识，充分发挥业主大会和业主委员会在小区物业管理中的作用，我们先后组织了3期共210名业主委员会成员参加的学习班，组织业主系统地学习了《物业管理条例》、《业主大会规程》等法律法规及相关知识，通过培训，使业主委员会成员的物业管理水平和自治自律意识得到提高。
　　二、积极推动物业服务收费制度改革，逐步建立物业服务收费市场化机制
　　物业服务收费是广大业主和物业管理企业普遍关心的问题，也是政府物价部门比较关注的问题。2003年9月国务院《物业管理条例》实施后，我们依据国家发改委出台的《物业服务收费办法》，在全面考核市区所有住宅小区的基础上，于2005年5月联合市物价部门出台了《关于公布威海市市区住宅小区物业服务收费标准的通知》（威价费发［2005］51号），文中明确将市区住宅小区分为普通住宅小区和高标准住宅小区，针对不同等级的小区制定了不同的政府指导价，取消了政府定价，实现了物业收费由政府定价到政府指导价的过渡。同时，文件要求物业管理企业实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费标准、财务收支状况等有关情况进行公布，接受业主委员会和全体业主的监督。今年，我们又与市物价部门联合出台了威价费发［2006］75号文件，对全市新建小区及部分经过改造服务升级小区的政府指导价进行了调整。下一步我们将继续协调市物价部门对我市现行的收费政策进行调整完善，逐步将小区物业服务费推向市场，实行市场指导价，鼓励物业管理企业通过提供优质的服务来提高收费标准。
　　三、加大物业管理知识的宣传力度，认真开展物管“诚信规范年”活动，营造良好的物业管理氛围
　　物业管理作为一种市场行为，它的主要形式是作为独立法人的物业管理企业与业主大会（业主委员会）以《物业服务合同》的形式约定双方的权利义务，作为一种合同民事法律关系，物业管理企业与业主之间的费用纠纷，物业管理企业应当依据《物业管理条例》和《物业服务合同》的规定执行。物业管理主管部门只能依据有关政策法规规定进行相应的行政管理，指导和监督物业管理企业搞好服务，以优质服务促进业主自觉缴费。近年来，为提高业主对物业管理的消费意识，我们投入了大量的人力、物力宣传物业管理的法规知识，收到了一定的成效。但物业管理作为一个新兴行业，目前仍有部分业主对物业管理了解不够，拖欠甚至不缴纳物业服务费。今年我们将进一步拓宽宣传渠道，充分利用《威海日报》和《威海晚报》等新闻媒体进一步宣传物业管理，利用市房管局政务网、威海物业管理网等网站加大对物业管理知识的宣传力度，提高业主的物业消费意识。同时，认真组织开展物管“诚信规范”年活动，促进物管企业依法运作，诚信经营，热情服务，使服务质量再上新台阶，实现社会效益与经济效益双赢的目标。
　　尊敬的陶建军代表，欢迎您在方便的时候登陆“威海物业管理网”（http://www.whwg.gov.cn），继续关注和支持我市的物业管理工作。　　 

                                                 答复单位：威海市房地产管理局
                                                         2006年6月21日