建议内容：

    一、土地使用税的征收背景及近三年征收情况：
    1、以威海市区为例
    (1)2006年土地使用税每年4元/平方米
    (2)2007年土地使用税每年8元/平方米
    (3)2008年土地使用税每年8元/平方米
    土地使用税三年内涨了2倍
    2、以威海市高新技术区、经济技术开发区为例：
    (1)2006年土地使用税每年3.5元/平方米
    (2)2007年土地使用税每年7元/平方米
    (3)2008年土地使用税每年8元/平方米
    土地使用税三年内涨了2.5倍
    3、以威海市草庙子镇为例：
    (1)2006年土地使用税每年2元/平方米
    (2)2007年土地使用税每年4元/平万米
    (3)2008年土地使用税每年7元/平方米
    土地使用税三年内涨了3.5倍 
    二、土地的基准地价
    土地的基准地价为土地管理部门根据土地的收益情况确定的每个级次的最低售地价，目前威海市的土地级次共分六个级次：
    1、市区为一级地，工业用地最低价为570元/平方，住宅用地最低价为1780元/平方。
    2、高新技术区、经济技术开发区，工业用地最低价为450元/平方，住宅用地最低价为1250元/平方。
    3、草庙子镇为四级地，工业用地最低价为300元/平方，住宅用地最低价为490元/平方。
    根据土地部门的规定，住宅用地设定的容积率为1.2，而工业用地的容积率仅为0.6。
    从上述规定可以看出，各类地块因其用途不同，造成土地收益的差距较大，且各地区的土地级次也差距较大，远比税法中规定的土地的三个级次要多出三个。土地管理部门规定的土地更为详细、也更为具体，充分考虑了不同地区、不同用途土地的收益情况。
    三、房地产行业发展程度
    根据2006年及2007年的房地产行业的发展情况及各类房地产的销售情况看:
    1、市区内住宅房地产企业的资料统计：可售房产面积和容积率折算土地平均售价为2950元/平方，按三年的周转期算，扣除三年的土地使用税24元，每平方土地理论利润在1146元/平方;市区内工业用地较少，无可以参考的价格; 
    2、高新技术区、经济技术开发区住宅房地产企业的资料统计：可售房产面积和容积率折算土地平均售价为2450元/平方，扣除三年的土地使用税24元，每平方土地理论利润在1176元/平方;
    3、草庙子住宅房地产企业的资料统计：可售房产面积和容积率折算土地平均售价为1000元/平方，扣除三年的土地使用税21元，每平方土地理论利润在489元/平方；
    理论利润的差距较大，也就是说因地区土地级次可能造成的每平方米的利润差距少则一倍，多则几倍，但年土地使用税的税额则差距为1元/平方每年。
    但是房地产企业将开发的房销售后，即不再交纳土地使用税。土地使用税对房地产企业是短期效益形成的负担。
     注：因上述理论利润未考虑企业所得税、配套费、管理费用、销售费用及其他应急费用，因此利润不是实际利润。
     四、工商业发展困难且无限期交纳土地使用税造成压力过大
    工商业的地区性发展在威海目前极不平衡。工业基本转移到乡镇，市区内多以商业为主，且大型商场企业也均集中在市区内一等土地的范围内。根据2008年工商业企业的发展情况看，平均毛利润均大幅度下降。尤其对部分技术含量不高的机器制造行业、服装生产行业、电子加工行业，由于出口退税率下降、劳动用工成本的快速增加、美元贬值较大等原因，平均毛利润均以下降至1%-10%甚至已造成严重亏损。
    且由于工商企业的容积率较低，其房产密度小，实际利用率差，其产生的每平方米土地的工商业收益也远远不能与房地产企业相比较，且由于工商业企业的土地使用税为每年交纳。企业的负担极为严重。
    另外，工业企业的建设期满，土地价值不能象房地产企业一样，立即从销售中产生效益。而要经过生产--销售的环节中通过几十年得到回报。因此建设期也征收土地使用税也会给企业造成极大负担。
    五、综上所述，土地使用税的征收，应当从多方面进行考虑
    1、考虑土地级次的细分，建议按土地管理部门划分的土地级次划分土地使用税的征收级次；
    2、考虑土地性质，对房地产企业的住宅用地、商业用地、工业用地分别确定征税额;
    3、考虑非房地产企业的土地建设期、考虑土地非人为因素的闲置情况予以免收征税款;
    4、考虑企业承受能力，对土地使用税政策相对稳定，降低增长幅度;
    5、考虑企业的公平性，加强土地使用税的征收管理，不应随意征收和免征。
    六、盘活工业闲置厂房进行招商出租，税收压力“过大”
    按威海工业新区三个镇的实际情况为例，1000平万米的厂房对外租赁，每平方米平均租金为50元人民币， 1000平方米厂房年租金为500O0元人民币。
    1、税务部门征收营业税等税金及附加5.5%，年税金为2750元;
    2、税务部门征收土地使用税年每平方米8元人民币，工业用地的容积率为0.6，建设1000平方米厂房需占用土地1667平方米，年租金13336元;
    3、税务部门征收房产税，建1000平方米厂房需要投入资金若100万元人民币，需交房产税若8400元;
    4、仅三项税金合计24486元，占租金收入的48.97%。(不含其它税费)，另外企业建设厂房还有利息支出的费用。所以建议政府对厂房出租，降低增值税、营业税和土地使用税等，这样减少企业压力有利于企业和区域经济发展。

                                         代表姓名：刘义昌等10名代表

答复内容：

刘义昌等代表：
    你们提出的《关于工业企业土地使用厂房租赁税负过高急需要解决的建议》收悉，现答复如下：
    一、关于城镇土地使用税问题
    （一）我国城镇土地使用税的特点和作用
    城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。现行城镇土地使用税具有以下特点：一是对占用土地的行为征税；二是征税对象是土地；三是征税范围限定在城市、县城、建制镇、工矿区，坐落在农村地区的房地产不属城镇土地使用税的征税范围；四是实行差别幅度税额。
    我国土地资源紧张，城镇土地使用税的征收，有利于促使企业在用地时精打细算，把空余不用或可少用的土地让出来，起到加强土地管理，合理节约用地的作用；有利于调节土地级差收入，鼓励平等竞争。同时，土地是一种税源稳定且具有非流动性的税基，征收城镇土地使用税有利于地方财政收入的稳定。这也是城镇土地使用税的立法原则。
    （二）近年来我国城镇土地使用税政策及我省、我市应税城镇土地等级的调整
    新中国成立初期，开征了地产税。1988年9月27日国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，并于当年11月1日起施行。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，原税制设计的弊端也越来越突出：一是内、外资企业适用不同的税制，城镇土地使用税只对内资企业征收，这既不符合简化税制的要求，也不符合市场经济条件下企业公平竞争的原则。二是税额标准明显偏低。原城镇土地使用税定额标准都是在当时经济发展水平下制定的，将近20年一直未作调整，收入规模太小，致使税种的作用难以发挥。特别是不适应社会经济发展的现状，无法实现国家促进土地合理开发利用等宏观调控职能。
    基于上述原因，2006年8月，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确提出要提高城镇土地使用税征收标准。为了进一步合理利用城镇土地，调节土地的级差收入，提高土地使用效率，加强城镇土地管理，2006年12月31日，国务院颁布了第483号令，公布了修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。新修订的《城镇土地使用税暂行条例》在原有基础上将税额幅度提高了2倍，同时授权省级人民政府根据当地实际情况在上述税额幅度内确定本地区的适用税额标准，授权市、县级人民政府根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省级人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省级人民政府批准执行。
    省政府在调研全省情况后，确定山东省具体税额原则上提高一倍。以《关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（鲁政字〔2007〕172号）明确了全省各市地的土地等级和具体税额标准。确定威海市土地等级分为三级，其中市区一等土地8元，二等土地7元，三等土地4元；荣成、文登、乳山三市一等土地4元；乳山二等土地3元；建制镇、工矿区3元。此次调整从2007年1月1日起执行。
    2008年，市政府综合考虑城镇土地使用税土地等级范围10年未变，与国家可持续发展战略、集约型土地政策和威海经济发展水平已不相适应的情况，在充分调研的基础上，下发《关于调整威海市区城镇土地使用税土地等级的通知》（威政发〔2008〕35号），对威海市区范围内的城镇土地使用税土地等级范围进行了重新划分。这次划分全面参考了威海市国土部门所执行的土地等级划分情况，依据客观、协调、适度和以行政区划为主的原则对威海市区的土地等级范围进行了调整。调整后的范围是：三等土地，包括泊于镇、桥头镇全部区域；二等土地，包括温泉镇、草庙子镇、羊亭镇、初村镇、崮山镇全部区域；一等土地，环翠区区域范围内除二等土地、三等土地之外的其他区域。由此，工业新区的草庙子镇按市区二等土地的标准执行，汪疃镇和苘山镇因在行政建制上属于文登市，按照建制镇的标准执行。
    （三）我国城镇土地使用税现行减、免规定
    根据《城镇土地使用税暂行条例》（国务院第483号令）和财政部、国家税务总局和省政府的统一规定，以下土地可免缴城镇土地使用税：1．国家机关、人民团体、军队自用的土地；2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；4．市政街道、广场、绿化地带等公共用地；5．直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；6．经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税十年；7．由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地；8．个人所有的居住房屋和院落用地以及经批准的福利企业自用土地按照国家规定免缴城镇土地使用税。除此之外，纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核批准。
    （四）我市企业城镇土地使用税的税负情况
    我市城镇土地的等级管理，地税部门和国土部门的标准不相一致，但又相互联系。一是地税机关根据税法法律法规和市政府《关于调整威海市区城镇土地使用税土地等级的通知》（威政发〔2008〕35号）的规定，对符合条件的城镇土地依法征收城镇土地使用税。二是国土部门执行市政府《关于公布威海市市区土地级别及基准地价的通知》（威政发〔2007〕29号），实现土地收益。
    据了解，国土部门执行的土地级别是根据城镇土地区位条件利用效益的差异划分的反映土地质量的等级，分商业用地、住宅用地、工业用地，并区分不同级别来确定其基准地价，通过土地的拍卖来实现土地收益。而地税部门征收城镇土地使用税执行的土地等级不具体细分商业用地、住宅用地还是工业用地，考虑的是土地的综合收益。因此，征税土地等级范围与国土部门执行的土地等级范围存在差异。
    从省内其他地市看，烟台、潍坊等市地于2007年相继调整了城镇土地使用税土地等级范围。除青岛、济南外，其他市地的土地等级均划分为1至3等，其中有5个市地只分了2等。从税额看，一等土地，青岛、济南分别是24元和16元，其余15个市地有13个是8元；二等土地，青岛、济南分别是14元和8元，其余15个市地有13个在6至7元之间；有三等土地的12个市地中，除青岛是12元外，有9个市地在4元以上。综上，我市城镇土地使用税税负同周边市地基本相当，城镇土地的土地等级和税额在全省属于中游。
    二、关于厂房租赁的税收问题
    （一）单位出租厂房涉及到的相关税费
    根据我国现行税收政策有关规定，企业出租厂房或房屋应缴纳的税费主要涉及以下几种：
    一是房产税。根据《房产税暂行条例》及我省有关规定，企业厂房自用的，按房产原值减除30%的余额和1.2%的税率计算缴纳房产税；厂房出租的，按租金收入的12%计算缴纳房产税。
    二是城镇土地使用税。根据《城镇土地使用税暂行条例》及有关规定，企业出租厂房的用地，应按占地面积，依土地等级及其适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。
    三是营业税。根据《营业税暂行条例》及有关规定，企业出租厂房取得的租金收入，应按“服务业—租赁业”，依5%税率缴纳营业税。
    四是城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据《城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加暂行规定》和省政府《关于征收地方教育附加有关问题的通知》规定，企业在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税税额为计征依据，依法定税率（城市维护建设税7%、教育费附加5%、地方教育附加1%）计算缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。
    五是印花税。根据《印花税暂行条例》及有关规定，企业与承租人签订的租赁合同，应按“财产租赁合同”税目，依租赁金额的千分之一贴花。
    六是企业所得税。根据《企业所得税法》及有关规定，企业出租厂房的租金收入，应按规定计入营业收入，并在扣除相关成本、费用、税金和损失后依法缴纳企业所得税。
    （二）厂房租赁税收的现行减、免规定
    从我国现行税收政策看，房屋租赁行业的税收优惠政策主要集中在个人出租房屋及按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房等方面，没有专门的针对企业出租厂房的税收优惠政策。据我们了解的情况，我省及周边省没有出台关于企业出租厂房的税收优惠政策，我市厂房租赁的税收政策与其他市地是一致的。
    三、我国税收的减、免、缓政策权限和审批权限
    根据《税收征收管理法》第三十一条的规定，“纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。”
    同时，《税收征收管理法》第三条规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。”
    综上，税收法律法规和财政部、国家税务总局明确规定了城镇土地使用税及厂房租赁的减、免、缓税政策，我市地税机关没有超越范围出台减、免、缓税政策的权力。对于您提出的进一步细分土地等级等建议，我们将积极向省地税局和市政府汇报、反映。
    四、我市地税机关积极运用税收政策帮扶企业应对金融危机
    当前, 在国际金融危机扩散蔓延等因素的冲击下，企业面临着出口下降、成本上升、效益下滑等多重困难。税收来源于经济，威海市地税局深切地感受到了企业的艰难。为全面推进学习实践科学发展观活动，深入落实市委、市政府和省地税局优化纳税服务、促进经济建设和社会发展的指示精神，扎扎实实地帮扶困难企业，促进就业，改善民生，我们召开了税企恳谈会，走访企业，了解企业的生产经营情况，听取企业的意见和建议，梳理归集了116条税收优惠政策和服务措施，切实开展了“应对金融危机、共谋科学发展”主题活动，送政策上门，帮企业解忧，给企业鼓劲，为经济把脉。其中，关于促进就业和改善民生,汇集了26条税收优惠政策;关于促进新农村建设, 汇集了16条税收优惠政策;关于促进现代服务业发展,汇集了39条税收优惠政策;关于鼓励自主创新和高新技术产业发展,汇集了26条税收优惠政策;关于优化税收软环境,汇集了9条税收优惠政策。我们将牢固树立为经济建设和社会发展服务、为纳税人服务的观念，坚持依法治税，为企业创造良好的税收法制环境，不断优化服务方式和服务措施，尽最大努力帮扶于企、帮扶于民。

   
                                                   威海市地方税务局
                                                     2009年5月12日