建议内容:

    一、我市在建房地产项目出现缓建、停建现象
    2008年后半年以来，我市房地产开发景气度不断下滑，房地产价格也开始下跌。同时出现了在建房地产项目缓建、停建现象。缓建、停建的房地产项目中包括住宅项目、城中村改造项目、商业地产项目、写字楼项目等;这些项目有的前期手续已办完而缓建、停建，有的地基已开挖而缓建、停建，有的地基已打好而缓建、停建，有的已建了几层而缓建、停建，有的已封顶而缓建、停建等。
    房地产与宏观经济密切相关，房地产低迷影响巨大。2009年中国经济的典型特征将是 “恶化继之以好转”，但房地产投资是判断2009年增长预期的最大不确定因素，因为经济迅速放缓的一个关键原因是房地产投资的减速。如果2009年房地产投资出现较大幅度的收缩，其产生的巨大的负面影响甚至对现有财政刺激计划产生直接不利影响。必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。而眼下，制造业，尤其是普通制造业日子很不好过，房地产市场也在经历明显的调整，2008年我市商品住宅投资增幅明显回落。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业。随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，已严重影响我市地方财政收入。在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保增长、稳金融、保就业、保稳定的必要选择。房地产是我市国民经济的重要的支柱产业，保障房地产健康持续发展，必须首先恢复缓建、停建的在建房地产项目，加大在建房地产项目建设力度。
    二、我市在建房地产项目出现缓建、停建的原因
    1、世界金融危机对中国房地产市场的影响。出于世界金融危机对中国房地产市场的影响，一方面国内和我市房地产市场出现销售价格迅速下降，销售量萎缩，房地产整个行业的投资者心理预期受到很大的震荡和挫折;另一方面房地产消费者的心理对未来的预期受到负面影响，对房地产价格继续下降的预期很大，持币观望的气氛很浓，即买涨不买跌。从而导致开发商对在建房地产项目实行缓建、停建以避风险。
    2、由于受金融政策和企业经营业绩下滑的影响，企业资金匮乏，从而导致开发商对在建房地产项目实行缓建、停建以避风险。由于2007年和2008年前半年金融机构对房地产开发商贷款的严格限制;政府采取的一系列遏制房地产炒作与投机政策落实效果的显现;国内外投资我市的投资机构、企业和银行受经济危机的影响，对我市投资的承诺无法得以实现;在股票、基金等金融市场不稳定的情况下，资金大幅缩水，也是直接影响房地产投资萎缩的重要因素之一;特别是部分企业规模太小、实力不强、运营管理粗放、加上规划上的缺陷，遇到经济危机的影响，导致资金链断裂。
    3、受房地产供应量和空置率不断提升的影响。出于前几年房地产市场的火爆，我市房地产供应量迅速增加，从表面看房地产的供应关系无明显大起大落，市场价格不断提升，但随着进入2008年年中，供应量和空置率开始互相的不断提升。据估计我市住宅空置率达到30%左右，许多楼盘2008年年初开盘后至今销售不足20%，造成滞销。
    4、受世界金融危机的影响，消费者的购物尤其是与房地产相关的建材、家电和家具、中高端商品以及“吃喝玩乐”的消费也开始下滑，导致众多商家开店的热情和速度降低，有的大型连锁商家甚至停止了扩展，影响了商业地产的招商和销售，延缓了商业地产的开发和运营。
    三、措施和建议
    解决房地产业问题，首先要解决我市在建房地产项目缓建、停建问题，即“半拉子工程”问题。
    1、要统一思想，坚定信心。最近，国务院对房地产业健康发展公布了一些措施，对中央层面举措的出台，也有人表示“很失望”。全市要切实把思想认识统一到中央对国内外经济形势的分析判断上来，统一到中央的决策部署上来，统一到科学发展观的要求上来，坚定信心，尽快恢复已缓建、停建的在建房地产项目。
    2、市政府要建立一个领导小组，加强组织、协调、服务工作，明确有关部门、人员责任，形成合力，狠抓落实，提高工作效率，真抓实干。各级有关领导干部要深入实际调查研究，帮助开发商解决困难和问题，特别是要对城中村改造中出现的“半拉子工程”等问题及时研究解决，防止由于不能按时交付回迁房造成社会不稳定问题。城中村改造也是这几年我市房地产开发的一个重要特征。随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城中村问题越来越严重，已成为影响和制约我市城乡统筹发展、和谐发展的重要因素。近几年来，市委、市政府加快了城中村改造步伐。对这个问题上下要高度重视，想方设法，采取得力措施帮助解决城中村改造中出现的各种问题和困难。
    3、市政府有关部门要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。土地不能投放太多，今后两年要放缓土地推出的节奏，以平衡楼市供求，减轻存货销售压力，加快发展二手房市场和住房租赁市场，把加大存量消化和在建项目动工作为重头戏，即要保持合理的房地产开发投资规模;同时，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，促进房地产市场健康发展。
    4、金融机构要加大对在建项目的信贷支持力度，尽早让项目启动。一是政府要为企业和银行联合牵线搭桥，搞好服务和协调;二是企业要积极主动，想方设法争取银行支持;三是银行要在防范风险的基础上积极创新思路，拓宽抵押担保范围和品种，降低门槛，提高工作效率，加大信贷支持力度。
    5、市政府有关部门要为开发商减免城建费用。我市可以学习外地为开发商减免城建费用的做法，实实在在让利给开发商。比如，房地产开发商按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在每平方米255元基础上每平方米减免55元;房地产商申请延期不超过半年开工的，每平方米减免35元。同时，放宽开工时限、调整土地出让款支付时间和比例，开发商资金上如果确实有困难，部分税费可暂缓上缴，以便减轻开发商资金压力，增强企业抵抗市场风险的能力。
    6、积极推动房地产企业兼并重组，着力提高房地产企业素质和市场竞争力。保持房地产经济平稳较快发展，最根本的是要激发房地产企业的活力，促进房地产企业发展。各类房地产企业都要苦练内功，加快自主创新，优化房地产产品结构，提升产品质量，增强开拓市场的能力，提高市场竞争力。今后两年住宅开发将仍然备受宏观形势的影响，对一些资金实力较弱和融资渠道狭窄、缺乏市场竞争力的企业，面临着严峻的考验甚至被迫和主动退出。通过产权结构转换、项目收购、项目重组和股权合作等，支持有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，并按照国务院有关规定提供融资和相关金融服务。特别是要引进中长期的资金和国内外战略性的专业投资机构，加大商业地产发展。尽管受世界金融危机的影响，一些国内外商家受到影响，资本抽紧，但依然会有中长期的资金和国内外战略性的专业投资机构，看好商业地产和资产价格，"趁火打劫"，以更低的价格收购相对优质的商用物业和核心土地资源。而且针对商业地产特点的房地产投资信托基金试点工作已经启动，这无疑拓宽了房地产企业融资渠道，会给商业地产提供巨大的投资机会。
    7、市政府有关部门要允许有些项目调整用途和内容。一是由于市场变化的原因有些项目需调整用途和内容。比如，要购物中心的功能和地位开始加强，从商业设施向公用设施转变，出现购物场所、休闲场所、文化场所、生活场所等。二是由于产权结构转换，项目收购、项目重组和股权合作等原因有些项目需调整用途和内容。三是由于产品形式转换，出现形态转化、类型转化和定位转化等原因有些项目需调整用途和内容。四是由于原有部分项目存在缺陷需调整用途和内容。

                                                    代表姓名：贾国哲
答复内容：

贾国哲代表：
    您提出的“关于加大威海市在建房地产项目建设力度” 的建议收悉，现答复如下：
    一、关于统一思想、坚定信心、强化协调、切实帮助开发商排忧解难的建议
各级各部门牢固树立“企业创造财富，政府营造环境”意识，按照职责分工，积极为企业排忧解难，为城中村改造提供优质高效服务。市村改办从各部门选派了51名责任心强、业务素质高、工作能力强的联络督导员，深入村改工作一线，及时反映和帮助解决遇到的难题。为解决开发企业反映资金运转困难的问题，我们通过威海建设信息网、住宅与房地产信息网、威海晚报等平台，向社会公开开发企业资信评价结果，争取贷款支持；同时，将各金融部门信贷负责人的联系电话，印发到各市、区建设局开发办和有关房地产开发企业，通过组织召开银企见面会、座谈会等形式搭建了银企合作平台。为加快手续办理速度，市村改办对办理情况进行了摸底调查，本着“急事急办、特事特办”的原则，实行主动服务、跟踪服务和上门服务，积极协调各部门，进一步简化办理程序，改进办理流程，有力促进了相关手续办理的进度和效率。
    二、关于城中村改造按时回迁的建议
    市委、市政府对回迁安置工作高度重视，与三区政府（管委）签订了《目标责任书》，各区也都层层落实责任，把回迁安置任务分解落实到各办事处（镇）和各个村居。今年以来，市政府多次召开专题会议，要求各区各部门把回迁房建设作为头等大事，确保在安置期内至少拥有一套安置房。市里成立了旧村改造工作联席会议办公室，制定出台了考核管理办法，对进展情况特别是回迁安置进行调度检查。我们充分发挥牵头职能，实行了“周调度、月观摩、每季度一次现场会”制度，协调三区与相关管线配套单位签订了《回迁房配套管网施工进度责任书》，要求各区上报了《旧村改造项目倒排工期表》，明确了管线配套和回迁房的完成时限，确保了回迁房建设的顺利进行。截止目前，共开工建设16984户、222.6万平方米，回迁安置4481户、49.4万平方米（6108套），凡是拆迁的村居回迁房已全部开工建设，并且严格按照倒排工期表，千方百计加快回迁房建设。
    三、关于土地不能投放太多，今后两年要放缓土地推出的节奏等问题
    我市的做法是，对经营性项目用地，特别是房地产开发项目，必须在对房地产市场进行充分调研的基础上，科学制定并严格执行年度土地供应计划。根据我市确定的用3年时间（2007-2009）完成旧村改造任务的工作目标，土地部门确定在2009年以前，无特殊情况的，不再供应除旧村改造用地外的其他经营性项目用地，采取有保有压的土地供应政策，以此达到平衡楼市供求，减轻存量销售压力的目的。
    四、关于金融机构要加大对在建项目的信贷支持力度，尽早让项目启动建议
    2008年，在房地产市场进入下行周期和国家实施从紧的货币政策的共同作用下，我市部分房地产开发企业面临着较大的资金压力。2009年以来，随着货币政策的转型以及各项房地产刺激政策的出台，我市房地产市场出现回暖，商品房销售加快，银行房地产开发贷款投入加大，房地产开发企业资金紧张局面一定程度上得到缓解。一季度，全市新增房地产开发贷款5.12亿元，同比多增2.4亿元。在适度宽松的货币政策引导下，可以预计2009年我市部分房地产开发企业资金紧张局面将会明显缓解。我们将进一步关注全市主要房地产开发企业的资金状况，必要时将组织金融机构加大支持力度，保证其合理的信贷资金需求。
    五、关于市政府有关部门要为开发商减免城建费用建议
    一是目前房地产开发企业的负担已大幅度减轻。2009年，威海市减免缓和暂停征收18个收费项目，直接取消了41个收费项目，其中涉及到所有房地产开发企业的收费项目就有8项：取消城市房屋拆迁费、工程定额费、建筑工程质量监督费；按最低标准收取中介、咨询、技术服务费；减半缴纳小区内配套设施押金（目前已停收）。下调防空地下室易地建设费征缴标准，鼓励有条件的项目按人防要求建设防空地下室。对于应建6B级防空地下室而未修建的，经人防主管部门批准，按照应建防空地下室面积1800元/平方米下调到800元／平方米标准，在此基础上暂减半（按400元/平方米）缴纳防空地下室易地建设费。政策要求不能减免。二是城市基础设施配套费问题，政策要求不能减免。《威海市人民政府办公室关于收取城市基础设施配套费有关问题的通知》（威政办发〔2003〕23号文件规定：城市基础设施配套费按建筑面积每平方米255元收取，其中含大配套费170元，集中供热设施建设费55元，管道燃气设施安装费30元。文件规定，任何单位和个人不得擅自减免城市基础设施配套费。
    《财政部关于公布2008年全国政府性基金项目目录的通知》（财综〔2009〕12号）文件中规定，将城市基础设施配套费作为政府性基金管理，资金管理方式为纳入地方国库。2009年，在中央、省、市各级政府相继取消了一系列收费政策的时候，财政部强化了对城市基础设施配套费的管理，规定将城市基础设施配套费由预算外专户管理纳入到预算内国库管理，对此问题应按上级政策要求，加强管理，不易再乱开减、免、缓的口子。对土地出让金，尤其是对旧村改造用地土地出让金的收缴，土地部门根据土地出让金额度的大小，采取“分期缴纳，快缴快返”的收缴方式，开发企业只需先期缴纳一小部分资金用以周转几次即可，在一定程度上减轻了房地产开发企业的资金压力。
    六、关于积极推动房地产企业兼并重组，提高房地产企业素质和市场竞争力建议
    为完善房地产开发管理服务机制，构建诚实守信、和谐健康的房地产市场环境，我们采取了一系列行之有效的措施：一是实施开发企业资信评价管理。对全市范围内从事房地产开发经营活动企业的年度经营状况、资金实力、项目开发、销售、物业管理、参与社会公益事业方面进行综合评价，划分资信等级，作为项目招投标、行政审批、评先选优的重要参考依据，兑现奖惩。二是开展房地产市场专项整治。根据国家和省的部署，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，对当年在建房地产开发项目进行全面清理，查处和整治房地产开发项目审批、房地产开发建设、房地产交易、房地产中介服务、物业管理中的违法违规行为，维护广大群众的合法利益。三是建立房地产开发项目手册制度。对记录不实、擅改设计、未按要求进行配套设施建设或未达到合同要求进度的，开发企业除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，还将责令其限期整改，逾期未整改或整改未达到要求的，不予办理后期手续。四是大力推进住宅产业化，提高住宅品质。1.政府加大政策扶持力度，对企业在开发的小区中能积极主动推广使用四节一环保技术、产品的，给与政策扶持，税费减免。2.各部门加强技术指导。3.邀请省内外专家对开发企业的技术负责人进行技术培训，提高企业管理人员技术素质、管理水平。通过推进住宅产业现代化，引导小区建设上档升级，减少质量通病，同时将企业竞争引向高层次竞争。
    七、关于市政府有关部门要允许有些项目调整用途和内容的建议
    对已经规划批准的建设项目，其用地性质及使用性质不得变更，应按照规划管理部门批准的规划方案及土地使用权人所持土地使用证上注明的土地用途进行项目建设。若确有必要调整建设项目的用地性质或有关指标，需按照《城乡规划法》及《山东省城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法》等法律法规的规定，经对相关上位规划调整，召开专家论证会、听证会，经公示和市规委会审议，报市政府审批等程序。若项目在不改变其用地性质及使用功能的前提条件下，由于市场变化、产权结构转换、产品形式转换等原因，调整项目总平面、外观色彩材质、建筑内部空间布局等内容的，需严格按照相关法律法规规定，按基本建设程序到有关部门办理相关手续。

                                                       威海市建设委员会
                                                         2009年8月28日