建议内容:
2008年，经技区完成南曲阜C区经济适用房848套6万余平方米。其中，先期建设的432套3万余平方米已完成单体验收;后期416套3万余平方米已完成主体封顶和综合管网，正处于收尾阶段。第一批用于销售经济适用房共13栋楼432套，销售对象为符合威海市经济适用房准购条件的经技区常住居民，销售基价为2486元/平方米。经两次公开摇号和集中销售，第一次共受理申请者376名，10月18日进行了公开摇号，10月26日至31日完成了集中销售，销售房屋224套;第二次受理申请者16名，12月5日进行了公开摇号和签订合同，共售出房屋7套。
经技区围绕经济适用房建设与销售做了大量的工作，但销售结果不理想，分析原因主要表现以下几方面：
一、供求明显失衡。分析两次集中销售结果:第一次提供房源432套。申购者仅有376人，其中有153人最终放弃选房资格，仅售224套，占本次提供房源51.9%;第二次提供房源208套，申购者16人，放弃9人，仅售出7套，占本次提供房源3.3%。通过对比，供求明显失衡。
二、购房意愿不强，购房者经济实力低。选房第一天，60号以内的放弃25人，占当天应选房者41.67%，而选房最后两天240号以后的，弃选59人，仅占应选房者(最后两天136人)43.38%。这种情况在一定程度上说明了购房申请人的购房意愿并不强烈。与选号顺序关系不大，而与购买者自身经济实力有一定关系。在销售现场曾多次发生购房户因无钱而放弃买房的现象。据统计，153名弃选者中因自身购买力原因放弃买房达50人，占32.7%。
三、购房准入条件过严，缺乏灵活性。根据威政发(2008)
20号《威海市区经济适用住房销售和退出管理办法》文件精神，申购条件之一是具有经技区城镇户口3年(含)以上者，而在受理、核定申购资格过程中，有很多申请者其他条件都符合，唯独户口年限低于3年只能望楼兴叹。也有部分购房者因家庭年收入略高于规定界线而不予受理。此类情况在50人以上。
四、房地产市场低迷，观望气氛浓厚。2008年，在国际国内经济下滑的情况下，房地产市场持续低迷。为刺激房地产市场，下半年国家出台了降低契税、缩小首付款比例、下调公积金贷款利率等一系列房产新政，但消费者购房意愿并未增强，依然持币观望，波及到经济适用房销售。第一次集中销售放弃选房的153人中，因观望因素放弃者有53人，占34.6%。年末廉租房政策的出台，也给经济适用房销售带来一定的冲击。第二次销售申购报名者仅有16人。
五、房屋面积与购房者意愿有一定偏差。经济适用房最初设计了60-70平米、70-80平米、80-90平米三种类型。数量各占1/3，后来根据有关部门的意见减少了面积，修改了户型，将几栋一梯二户型改成了一梯三、一梯四。在销售过程中。一梯四户型 168套，销售22套，占房源13.1%;一梯三户型36套，销售10套，占房源27.77%。经济适用房户型和面积同购买者意愿出现偏差，导致销售不畅，这些户型今后的销售依然是个难题。
六、与商品房相比，经济适用房优势不明显。南曲阜经济适用房小区远离市区，位置较偏，有些配套设施未能到位，缺少小学规划，销售基价比周边商品房价格每平方米低不了多少(南曲阜旧村改造商品房团购价为3000余元/平方米，江家寨附近商品房基价仅为2700余元/平方米)，加上5年后才能上市等条件的限制，优势不突出。
七、销售不畅导致企业资金负担沉重。经济适用房销售不旺，严重影响了资金回笼，企业资金负担沉重。中兴公司建设的经济适用房除了已售的231套外，目前现有房屋617套，建筑面积48000平方米，占用资金约12000万元。此外，为小区配套建设的社区文化中心2180平方米，预计投入资金500万元，两项合计占用资金12500万元，按照公司执行的7.47‰银行贷款月利率计算，每年仅利息支出即达1120.5万元。理论上初步匡算，一套65平方米的房屋，开发商获利为4680元(2400×65×3%，其中3%为限额利润率)，而投资需支付利息为每月1165元(2400×65×7.47‰),也就是该套住房盈亏平衡点为4个月，房屋4个月内销售企业可有盈利，4个月后销售亏损将随销售时间延长而扩大。威海市物价局制定的经济适用房2486元/平方米销售价格中，对财务费用的核定日期截止在2008午10月31日，此日推后4个月内房屋销售完毕企业能够实现微利,若房屋积压超过4个月则企业亏损将会越来越大。
针对以上问题，建议:
一、建议市政府适当降低经济适用房申购条件，扩大销售人群。包括:降低家庭收入界限、城镇户口年限、以及五年内是否出售过房屋等条件。建议政府对一定企业和人群制定适当的经济适用房购房优惠政策。范围为:业绩突出的大型企业;为企业发展做出积极贡献的技术人员、职工以及引进的优秀人才等。
二、建议政府将剩余的经济适用房及土地，采取适当补缴地租等相关费用，变划拨用地为出让用地，变经济适用房为商品房，由中兴公司自行销售。
三、为了配合我区廉租房有关举措，建议政府将经济适用房转化为廉租房。
四、鉴于经济适用房销售存在一定困难，增加了企业的资金负担，建议适当降低经济适用房土地价格,减免有关费用，提供其他优惠政策措施，减轻开发公司负担。
代表姓名: 纪华艳等5名代表
答复内容:
纪华艳等代表：
你们提出的关于扶持经济适用房建设与销售的建议收悉，现答复如下：
一、经济适用房建设和销售情况
《关于认真落实2008年为市民办9件实事的通知》中提出“为低收入家庭提供5200套经济适用房”。2008年全市实际为低收入家庭提供经济适用房5998套，超出既定目标15个百分点。其中市区共有四个经济适用房项目开始销售，共28.7万平方米，3312套。一是南曲阜小区的市级项目11万平方米，1244套；二是南曲阜小区的经区项目一期工程6万平方米，848套；三是高区位于初村镇政府南的明月苑小区3.7万平方米，404套；四是环翠区位于温泉镇虎山村的黄金顶小区项目一期8万平方米，816套。今年两开发区分别申请中央廉租住房补助资金各50万元，在尚未销售的经济适用房中配建廉租住房各50套，可供销售的经济适用房共3212套。
从去年7月份开始销售至今，市区共核发准购资格证3194个。市级项目先后摇号11次，三个区各组织了3次摇号销售，共销售经济适用房2118套，销售比例为65.9%，其中市级销售1017套、环翠区销售530套、经区销售452套、高区销售119套。
二、多措并举促进经济适用房销售规范有序进行，切实解决低收入家庭住房困难
（一）适度扩大经济适用住房销售范围。为推动经济适用住房销售良性发展，结合实际情况，市政府适度扩大了城市低收入家庭申请经济适用住房的保障范围。根据威政发〔2009〕8号《威海市人民政府关于促进房地产市场健康发展的实施意见》精神，以及市统计主管部门公布的上年度城镇居民年人均可支配收入线，今年将城市低收入家庭的认定标准由上年度城镇居民年人均可支配收入的50%调至80%，即家庭年收入由28500元调整到44490元。门槛降低后，申请购买经济适用房的人数有所增加，由原来每周不足10人增加到每周30人左右。经济适用房的销售进度有所加快。考虑实际销售情况，我们将建议对大龄青年的年龄限制、区域限制等购房条件做进一步调整。
（二）在经济适用房小区内配建一定数量的廉租住房。我市廉租住房全部是在经济适用房小区中配建的。今年两个开发区分别申请中央廉租住房补助资金各50万元，在尚未销售的经济适用房中配建廉租住房各50套。
（三）关于变化土地性质，降低土地价格等问题。经与国土资源部门协调，国土资源部门称，鲁政发〔2007〕74号《关于贯彻国发〔2007〕24号文件进一步解决好城市低收入家庭住房困难的意见》和威政发〔2005〕64号《威海市经济适用住房建设管理实施办法》中都明确规定经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应。经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，面向在威海市区长期居住的住房困难的低收入家庭的具有社会保障性质的政策性商品住房，不同于普通商品住房。经济适用房建设是落实国家政策，解决低收入家庭住房困难的民生工程，经济适用房用地是省政府下达计划，并向社会公布的，不得改变使用用途。经济适用房的土地成本主要包括新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占有税、征地补偿费和地上附着物、青苗补偿费等费用。除了采取划拨方式供应建设用地外，市政府还出台一系列优惠政策，即免征城市基础设施配套费等8项费用，减半征收集中供热设施建设费等4项费用。经济适用房建设中，严格落实了各项优惠政策，让政府民心工程真正惠及于民。
威海市房地产管理局
2009年8月28日
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