建议内容：

    旧村改造是政府为推进社会主义新农村建设步伐，为民谋福祉的一项民心工程。村民们满心欢喜地期待从低矮的砖瓦房搬进新楼房，然而当他们为自己的新楼房办理房产证时，却又怎么也高兴不起来了：办证机关要求必须出具购楼时的付款发票，否则不予办理。村民们觉得这太不可思议了：新楼房是用自己原来的房子置换来的，不是真正意义上购买的新房，是不需要支付价款的（超出原来面积部分的除外），不需支付价款又到哪里去弄所需的发票呢，这不是成心难为人吗！原来证件齐全的旧房被拆掉了，新楼房又办不了房产证，岂不是弄了个“两头空”了吗！大有“上当受骗，悔不该当初”的感觉，由此引发了广大村民的不满情绪，给我们的和谐社会建设埋下了隐患。
    我们认为，这一问题如不及早稳妥解决，势必影响到正在实施和将要实施旧村改造的村的广大村民群众的情绪，他们会怀着“没吃死羊肉，看见活羊走”的思想，使支持、参与旧村改造的热情和积极性锐减，给政府工作及旧村改造工程增加难度，增大工作量，为此建议政府会同相关部门研究制定一项较为宽容的措施，为村民群众办理房产证提供较为便捷的服务，给他们一颗“定心丸”，以消除负面影响。

                                           代表姓名：张祖刚 孙德建等10名代表


答复内容：

张祖刚等代表：
    您们提出的“关于旧村改造后村民办理房产证问题”的建议收悉，经与市财政、房管、地税等部门沟通，现就有关情况答复如下：
    一、办理房产证的相关环节
    市财政局、地税局征收人员进驻房地产交易市场征税以来，根据市政府关于加强综合治税的要求，为维护良好的税收管理秩序，由房管局配合市财政、地税部门的工作，在办理房屋所有权转移登记时，要求申请人出示完（免）税凭证。市财政局在出具契税完税凭证时，根据规定，一律按房屋的评估现值（现市场价值）征收契税，并且拆迁安置的第二套房也按3%的税率征收。市地税局在为申请人出具完（免）税凭证时，要求申请人必须出具购房发票。
    二、办理房屋权属登记需提供发票的相关政策
    山东省地方税务局、山东省财政厅、山东省建设厅《关于转发〈国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》（鲁地税发〔2005〕51号）第一条、第三条规定：单位和个人对外销售住房，应主动到主管地方税务机关申请开具发票，并依法办理房屋权属登记。市、县房地产管理部门在办理房地产权属登记时，按照有关规定，要求售房者出具税务发票或完税（减免）凭证，对于未出具税务发票或完税（减免）凭证的，房地产管理部门不得为其办理权属登记手续。对鲁地税发〔2005〕51号文，威海市地税局、财政局、建委、房管局、规划局以威地税发〔2005〕85号联合转发并对上述规定作了进一步强调。因此，回迁房村民到房管局办理房证，需提供发票是符合政策规定的。
    三、关于回迁村民向开发商索取发票的法律依据
    从事旧村改造的房地产开发商对提供给村民的回迁房应开具发票,回迁房村民有权依法向开发商索取发票。
    1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条的规定，单位和个人在购销商品，提供或接受服务以及从事其他经营活动中，应按规定开具、使用、取得发票。
    2、根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条、二十一条的规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务向对方收取营业款项时，应向付款方开具发票；所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应向收款方取得发票。
    3、根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条的规定，填开发票的单位和个人必须在经营业务确认营业收入时开具发票。
    4、从事城市住宅小区建设的房地产企业，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税（国税函发〔1995〕549号）。
    因此，从事旧村改造的房地产开发商提供给村民面积相等的回迁房，是一种“以物易物”交换房产的形式，虽然村民没有支付房款，对开发商来说，是政策上明确规定的一种销售行为，应向回迁房村民开具发票，并缴纳相关税收。回迁房村民有权依法向开发商索取发票。
    四、回迁房村民依法取得发票是对自身合法权益的保护
    发票是记录经济活动的重要凭证，是税收管理的重要环节。索取发票，是公民的权利和义务。回迁房村民依法取得发票，是维护自己权益的有力途径。从大的方面来说，可以减少开发商偷逃税的机会，为国家增加财政收入作出贡献。从村民切身利益来说，取得发票的好处一是当发生争议时，依法取得的发票是保护村民合法权益的有效证据。取得发票，能享受税收优惠。按现行国家税收政策规定，个人将购买不超过2年的普通住房及超过2年的非普通住房，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。按购销差价缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的地税部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。也就是说，若村民出卖回迁房时，符合上述条件的而无法提供发票，就不能享受按差价征税的优惠。
    感谢对城市建设的关心、支持和理解。

                                                威海市建设委员会
                                                      2009年8月28日