建议内容：

近几年来，物业管理在改善人居环境，提升生活质量，提高城市品位，构建和谐社会等方面发挥着越来越重要的作用。但随着城市化进程的加快，住宅小区面积的增大和入住居民的增加，物业管理工作也遇到许多新情况、新问题亟待解决。

以文登区为例，近几年，每年新开发建设的住宅小区都在100万平方米左右，这些楼盘一部分由开发企业投资建设，还有较大比例的小区由城中村旧城改造而成。建设、管理接续上存在的“先天不足”，加上管理水平和入住群众物业消费观念的差异，导致物业管理中存在的问题和矛盾逐渐显现。比如：房屋出现漏雨、开裂等质量问题，该由谁来负责维修，应在多长时间内修理完成，没有明确的责任主体；小区物业有哪些服务项目、具体的收费是多少，提供的服务要达到什么水平，没有统一、规范的标准；小区物业服务谁来监督，入住居民不交物业费怎么办，小区物业撤出后谁来接管等等，这些都影响了物业管理行业的健康发展。现存的老旧小区中，既有原机关企事业单位房改后出售的，也有开发建设后企业破产倒闭无力维护的，很大一部分处于无物业监管的尴尬境地。这些小区该由谁来管、怎样管；小区里面的乱搭乱建、毁绿种菜、烟尘扰民等问题由谁来监督、谁来执法；小区里的矛盾纠纷谁来化解等等均缺乏统一、明确的规定。

近年来，各级在物业管理方面出台了一系列的政策性文件，房屋质量保修金、维修资金、物业启动资金和履约保证金制度的实施，从政策层面上对物业管理进行了规范和保障。但在实际操作过程中，由于法规体系尚不健全，约束力不强，仅靠政府主管部门或几个单位推进，效果不明显，没有从根本上改变全区物业管理现状，个别小区由于责任主体不明确，成为物业管理的“盲区”，小区环境脏乱差，乱搭乱建时有发生；有的问题由于法规体系方面无法可依，处理起来非常困难，比如小区垃圾处理费的收缴问题，应该向住户还是物业收取，收费责任主体是谁；房改房、老旧小区物业服务收费需要市物价部门、建设主管部门决定是否实行政府指导价等等。

为更好地发挥物业管理的服务功能，满足群众日益增长需求，建议威海市有关职能部门尽快启动立法程序，出台相关规范性文件，清晰界定各级政府、职能部门、居委会在小区物业管理中应承担的责任、履行的义务；明确各类小区管理者、管理方式、服务水准；指导如何建立合理价格收费管理体系，实现有效监督等，切实解决好各类小区的物业管理问题，把每一个小区都建成“问题有人管、故障有人修、物业质量优、生活环境好”的和谐文明小区。

                                代表姓名：孙元涛等4名代表

答复内容：

孙元涛等代表：

您提出的《关于完善物业管理政策法规体系》的建议收悉，我们对您的建议进行了反复研究，并结合文登区域情况和我市物业管理方面进行了调研，现答复如下：

一、物业管理概况

截止2015年6月，全市物业服务企业370家（一级资质4家、二级资质20家、三级资质336家、外埠备案10家），从业人员14711人，管理项目927个，管理建筑面积8139.07万平方米。随着城市建设的快速推进，住宅小区数量猛增，物业管理覆盖面呈几何倍数增长，尤其是城市建设正在从“以建为主”向“建管并重”转变，公众关注度和期望值不断提高，物业管理力度不够、体制不顺、责任不明，部分企业机制不活、水平不高、效益不好，各方之间的责、权、利界定不清等深层次的矛盾和问题逐步显现出来，矛盾纠纷日益增多。这些暴露出来的问题，诚如您在提案中所提到的，随着城市化进程的加快，住宅小区面积的增加和入住居民的增加，物业管理工作也遇到许多新情况、新问题亟待解决。

二、多措并举，完善物业管理体系

（一）近年来，市政府把加强物业管理工作列入当年政府工作重点。以文登区为例，连续颁布了《文登市物业管理办法》、《文登市住宅专项维修资金管理办法》、《文登市物业质量保修金管理办法》、《文登市住宅物业前期物业管理招投标管理规定》和《关于进一步加强物业管理工作的意见》等系列文件，从政策层面上对物业管理进行了规范和保障，进一步明确了有关行政执法部门和办事处、居委会、业主委员会、业主及水、电、暖、气等专营单位在物业管理活动中的权利和义务，建立了住宅维修资金管理制度，强化了开发企业的质量责任意识，建立起物业企业优胜劣汰的市场竞争机制。

（二）依法行政，大力推进前期物业管理招投标工作。建立完善、统一、竞争有序的物业服务招投标体制也是物业管理工作的一项重要内容。物业管理招投标对引导和培育物业管理市场、规范物业管理服务活动、保障广大业主权益、促进物业管理行业健康发展。推行前期物业管理招投标，通过市场选择服务好、信誉高、实力强的物业服务企业，能够真正维护广大业主利益。

（三）严格市场准入，加强企业资质管理。制定了《关于进一步加强我市物业服务企业资质管理的通知》。本着“程序规范、服务高效”的原则，对各辖区申报的物业企业资质进行了严格的审查。对符合规定的，及时进行了转报、审批，对不符合申报条件的，坚决予以退回，资质年度检查过程中发现的存在问题，也要求各辖区主管部门跟踪督导落实，落实整改不到位的或不符合资质申报条件的企业，将予以注销资质，2014年至今，共注销45家不符合资质审批条件的企业，进一步加强我市物业服务活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，充分净化了物业服务队伍，促进物业服务行业健康有序发展。

（四）建立行业培训长效机制，提升从业人员整体素质。为提升我市物业服务行业从业人员的整体素质和专业化水平，市物管办把加强行业培训作为强化行业监管，推进工作规范化、制度化、专业化的一个重要内容。去年，按照年初的培训计划，分期、分批在各区、市组织了40期物业管理培训班，累计培训从业人员3800余人；2015年上半年组织了物业服务人员400余人培训，有效地提高了物业管理服务人员的业务水平和整体素质。我市物业管理行业逐步向学习型、规范化方向迈进，最终以高质量的服务回报业主。

（五）提升物业服务水平，积极开展物业服务专项整治年活动。2015年3月，根据省住建厅《关于印发〈全省物业服务市场秩序专项整治年活动实施方案〉的通知》要求，结合我市实际，出台《全市物业服务市场秩序专项整治年活动实施方案》活动，7月10日，市住房保障和房产管理局、市城市管理与行政执法局联合下发《关于印发市区物业管理区域内占用共用绿地种植农作物专项整治实施方案的通知》。按照实施方案，召开了各区专题部署会议。开发企业、物业服务企业自开展自查自纠；辖区物业主管部门会同辖区街道、社区居委会督导检查；市物管办组织物业管理专家队伍，按月、季度分三组进行检查验收，存在问题限期整改，并将在整改结束后组织再次复查。通过检查考核，督导物业服务企业依照《物业服务合同》的约定，为业主打造整洁有序的小区环境、提供优质高效的物业服务。

（六）引导物业企业争先创优，打造“品牌物业”理念。为提升我市物业行业整体水平，积极引导物业服务企业加强自身建设，开展多元化经营模式，鼓励企业人员参加物业管理师考试，提高自身专业化水平，推动行业向纵深发展，打造业内标杆企业、品牌企业，积极组织达到条件的物业项目参加省优、市优项目的评比活动，并加大2010年前评优项目的复检工作，全面提升我市物业行业服务水平。

（七）加强宣传报道，营造物业管理氛围。为了使物业管理观念不断深入人心，奠定物业管理健康发展的群众基础。我们一直注重加强宣传工作，充分利用报纸、电视、物业管理网站等多种宣传渠道，加大对物业管理法律法规的宣传，让广大业主了解物业管理的内容，明白自己享有的权利和应承担的义务，主动按时交纳物业管理费，让企业和业主分清彼此的责任和义务，从而减少物业纠纷的发生，形成积极交费、努力服务、民主议事的良性发展轨道，促使行业健康、持续、快速发展。

（八）指导、监督好业主大会和业主委员会的工作。大力推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业、房地产开发企业“四位一体”工作机制，要求各区从规范业主委员会的选举工作着手，严格选举程序。并逐步建立对业主委员会成员的培训、监督、考评制度，同时要引导业主、业主委员会逐步强化责任意识、消费意识、合同平等意识以及自律意识。

    （九）规范物业服务合同、督导、严把承接查验关。加大承接查验的力度和规范物业服务合同，要求开发建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，应当包含物业承接查验的内容，双方依合同约定完成物业承接查验工作，确定双方的权利义务及应承担违约责任，以此减少因开发遗留问题所产生的矛盾纠纷。

              威海住房保障和房产管理局

                                   2015年8月4日