市人大常委会：

2017年12月20日，市第十七届人大常委会第七次会议听取、审议了市住房城乡建设局副局长孙坤同受市政府委托所作的关于全市物业管理工作情况的报告，提出了审议意见。针对会议提出的意见及建议，市政府进行了深入研究，认真落实。现将有关情况报告如下：

一、加强制度建设，切实提升行业管理水平

（一）加快制定物业管理规章。依据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，正在研究制定《威海市物业管理办法》，计划年内出台，进一步理顺物业管理体制，明确部门权责划分，规范新建物业与前期物业管理、业主大会与业主委员会运行与监管、物业服务及管理、共用设施设备及收益管理等事项，健全前期物业管理竣工验收、承接查验、质量保修等工作程序，推动物业管理与社区建设协调发展。同时，抓紧研究制定有关配套制度，力争2019年底前出台，健全“1+X”物业管理政策体系，切实提升物业管理行业制度化、规范化水平。

（二）进一步规范物业服务收费。结合贯彻《山东省物业服务收费管理办法》，组织有关部门进行多次调研，计划年内出台《威海市物业服务收费办法》，将电梯维保、消防维保、公共用电等纳入物业服务费，统一收费构成，并建立收费标准动态调整机制。积极推行“菜单式服务”“服务套餐”模式，探索建立物业服务质量第三方评价机制，逐步实行依小区星级评定收费，实现物业服务质价相符，构建和谐物业服务关系。与司法机关加强沟通，审判机关开通恶意拖欠物业费案件快速审判绿色通道，对符合规定的依法适用小额诉讼程序，推动物业服务矛盾快速有效化解。

（三）建立信用为核心的物业市场监管体系。组织开展“物业标准建设年”活动，计划年内建成物业服务企业信用档案与评级管理系统并上线运营，对物业企业基础信息、优良信息、负面信息等进行归集和入档，实时生成企业信用得分和等级，并根据信用评价结果，实行动态差异化管理。全面推行“双随机”抽查机制，实行抽查结果月通报制度，强化事中事后监管，促进行业诚信自律。今年以来，已组织随机抽查80多次，抽查企业300多家，将8家问题企业列入日常重点监管范围，对其负责人进行约谈并限期整改。

（四）加大物业法律法规宣传力度。在《威海日报》《威海晚报》开设物业管理专栏，在《直播威海》每周定期播出物业管理专题节目，并利用微信公众号等新媒体渠道，广泛宣传物业管理相关政策法规，报道行业动态，增强业主法律意识和诚信意识，引导业主明白消费。

二、加强规范管理，积极化解停车难停车乱问题

（一）推动新建小区严格落实配建车位比例。对新建住宅项目，严把规划审批关，科学合理确定车位配建标准，严格落实住宅小区建设规划审批时的车位比例要求，从源头上解决停车难问题。

（二）充分挖掘建成小区停车潜力。针对老旧小区，结合综合整治，加强道路改造，调整绿化空间，清理拆除违章建筑，力争每年增加500个车位。对已建成的封闭小区，2018年5月以来组织开展为期2个月的专项普查，摸清小区规划停车位总数、可改造停车位数量等情况，引导业主大会依法表决利用小区共用场地、绿地等增设停车位，缓解停车压力。

（三）积极盘活闲置车位。进一步规范住宅小区停车管理，推动物业公司主动加强与开发商和业主的沟通，将小区尚未售出和业主购买后未使用的闲置车位，通过出租方式提供给有需求的业主，提高车位使用效率。

（四）加快推进停车管理智能化。组织有关部门借鉴外地先进经验，对智能停车设施项目进行综合论证，下一步将选择条件成熟的小区，采取政府引导与市场化运作相结合的方式，开展智能停车设施建设试点并逐步推广。

（五）加大违规停车整治力度。2018年上半年，组织开展违规停车专项治理行动，针对小区内占用消防通道停车、恶意堵塞进出通道以及侵占、破坏公共绿地等行为，由物业服务企业进行劝导、规范，对劝阻无效的，组织相关职能部门依法予以制止，情节严重的，追究法律责任。

三、充分发挥业主委员会作用，夯实物业管理基础

（一）加强业主委员会建设。2018年6月，在市区组织开展业主委员会建设情况专项普查，对每个物业管理区域的规模、入住、业主委员会组建状态等情况进行全面摸查，研究制定符合业主委员会建设工作推进方案，力争2018年底前，按标准化程序新组建业主委员会10个以上，2020年住宅小区业主委员会成立比例达到80%以上。

（二）提升业主委员会履职能力。研究制定了进一步加强业主委员会履职能力建设的指导意见，严格规范业主委员会履职行为，注重吸收人大代表、政协委员、机关事业单位人员及小区网格长、信息员参与业主委员会选举，鼓励业主委员会成员与居委会成员交叉任职，更好维护业主合法权益。

（三）强化业主委员会党组织建设。推进红色业主委员会建设，凡是业主委员会党员人数在3人以上的，均要求其成立党支部或者挂靠在社区党支部，推动党建工作100%全覆盖。

（四）加大考核力度。严格落实《山东省物业管理条例》，督促各区市政府、国家级开发区管委将业主委员会建设工作纳入对所属镇、街道的年终考核，推动基层进一步加大业主委员会建设工作力度。

四、坚持多措并举，进一步提升物业管理服务质量

（一）加强城市社区突出问题整治。借鉴先进地区经验，以物业管理联席会议制度为纽带，建立物业管理执法快速联动机制，组织对社区违法乱搭乱建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道等突出问题进行集中整治。依托物业服务企业和社区网格员，实行动态巡查、协同治理、联防联治，加强对违法建设的日常巡查，做到早发现、早报告、早制止，对拒不改正的依法处理，做到违法建设行为发现一起拆除一起。

（二）改进住宅专项维修资金管理。研究制定了进一步改进市区住宅专项维修资金管理的意见，优化维修资金使用申请条件，着力提高维修资金使用效率。建立了应急维修机制，开通紧急情况维修资金使用的快速通道，特别是对危及房屋使用和业主人身财产安全等紧急情况，可以不经业主“双三分之二”表决同意直接使用维修资金，由居委会（村委会）、业主委员会及物业服务企业共同组织抢修。由于我市业主委员会尚不具备法人资格，无法取得机构代码，不能开设银行账户，故暂不具备代管维修资金的条件。

（三）严格落实物业综合验收制度。一是推动物业管理部门参与建设项目前期设计审查工作。对建筑面积10万平方米以上的住宅小区，物业管理部门积极参与项目前期的建设工程初步设计审查会，对涉及住宅小区配套建筑、设施设备的配置等内容提出意见和建议；对建筑面积10万平米以下的住宅小区，要求规划部门在审批建设工程规划前征求物业管理部门的意见和建议，确保住宅小区配套建筑及设施设备的配置标准达到要求。二是将物业管理纳入开发项目基本建设程序。要求建设单位在项目开工前，应就规划设计内容、配套绿化工程、基础设施设备建设等事项征求物业管理部门意见建议。三是推动物业管理部门参与住宅小区的单体验收和综合验收。落实物业项目承接查验制度，指导监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、设施设备的查验和交接工作，厘清各方主体之间的权利义务关系，防止房屋质量及配套设施不达标而进行交房，有效减少开发建设遗留问题。

四是积极推广“互联网+物业”新模式。组织开展了“新型物业管理模式、智慧社区建设”专题调研，探索推广“互联网+物业”管理模式，目前已有20余家物业企业开展社区智能化服务，通过“小区管家”等智能社区应用平台，为业主提供在线咨询、报修、邻里互动、社区拼团等智能化便捷业务。2019年，将组织开展“智慧物业推进年”活动，上半年举办1次交流论坛，组织1次物业智能化建设先进典型经验交流。鼓励物业企业、通信运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理、水电气费自动抄表等智能业务，为业主提供更便捷的物业服务。力争到2020年，打造100个高质量、高效率、高智能的品质住宅小区。

威海市人民政府  

2018年6月21日