建议内容：

        经过调研，城市小区物业管理主要存在以下主要问题： （一）物业公司服务不到位，引发矛盾。有些小区的物业公司过度追求利益，不按协议规定提供相应服务。以蓝星万象城为例，物业管理存在小区失窃现象，公共卫生不及时清理，公共设施有故障得不到及时维修，比如电梯经常出问题不能使用、地下车库有的地方没有灯，很暗；单元门坏了长时间不修等，造成业主不满意，拒交物业费。物业公司频频催缴，矛盾激化。　　　　 （二）物业公司受制于房地产开发商。部分物业公司是从房地产开发商派生出来的，对房地产开发商在施工阶段遗留下来的项目问题不敢进行监督，致使问题在业主入住后频频暴露，又得不到及时解决，引发业主不满。小区业主因难以找到房地产开发商进行交涉故而直接归咎于物业公司。 　（三）小区没有及时成立业主委员会，与物业公司缺少正面沟通渠道，业主以物业管理存在问题为由拒缴物业费，物业公司以业主拖欠、不交物业费为由减少物业管理人员降低服务标准，从而更加陷入了恶性循环。

解决办法：

     （一）健全管理机制。住建部门和各社区要积极指导各小区及时成立业主委员会。由业委会代表全体业主行使小区管理职权，发生物业管理方面的纠纷时，由业委会进行协调。 （二）实行小区自治管理。业主不但要主动参与小区管理建设，还要支持业委会与物业公司，建立起互相支持、互相配合的协作机制，加强沟通，共同提高管理水平。 （三）物业管理引入竞争机制。通过公开招标方式选聘物业公司，接受业主和业委会的公开监督，实行人性化管理，逐步树立物业公司的责任意识、服务意识、质量意识。

                                                                 代表姓名：张浙军

答复内容：

张浙军代表：

您提出的“关于加强城市小区物业管理的建议”已收悉，现答复如下：

           一、关于健全管理机制的建议

   首先，由业主大会选举产生的业主委员会，代表全体业主与物业服务企业通过《物业服务合同》来实现双方的权利义务，这是《物权法》、《物业管理条例》等法规赋予全体业主的权利，也是业主自治的重要基础。市、区物业主管部门一直很重视业主大会设立工作，积极落实《山东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》有关要求，为实现业主自治做出应有的努力。

其次，建立市主管部门统筹、区（市）主管部门具体指导、镇（街道）、社区（居）组织实施的业主自治管理体系；对目前的业主大会设立、选举产生业主委员会工作起到了积极的、重要的作用，初步实现了业主自治。在工作中重点加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇（街道）属地管理责任，发挥社区（村）主体作用；坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进；强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

第三，在今年起草的《威海市物业管理办法》中，强化了业主大会设立工作的重要性，进一步明确对业主大会、业主委员会的指导和监督工作，明确相应的监督和管理部门。各区、市物业主管部门在高度重视业主委员会规范化建设工作的基础上，负责辖区内业主大会会议决定、管理规约、议事规则以及业主委员会组成人员名单备案工作，并建立业主委员会成员培训制度。指导辖区街道办事处（乡镇政府）解决业主委员会未依法履行职责和未依法换届等矛盾纠纷，对于业主大会、业主委员会违反法律、法规等行为，责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。各街道办事处（乡镇政府）负责辖区业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导监督业主大会、业主委员会日常工作；建立业主大会、业主委员会印章管理制度、财务管理制度；对业主委员会委员资格终止或业主委员会任期届满拒不移交印章、相关财物和档案资料的，违反印章使用和财务管理规定、造成经济损失或者不良影响的，街道办事处（乡镇政府）应当责令其改正。对于不具备成立业主大会条件，或具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经街道办事处（乡镇政府）指导后仍不能成立的，积极创造条件，促使业主大会的成立。社区居委会指导、协调和监督业主大会、业主委员会依法开展工作，派人参加业主大会筹备组工作，推动业主委员会工作的落实。

第四，市物业主管部门联合各物业主管部门依规制定《业主大会和业主委员会组织成立规范（示范文本）》，以规范业主大会、业主委员会的选举、表决、公告等工作程序。规范业主大会选聘和解聘物业管理企业的操作程序，规范小区业主委员会的运作程序，制定业主委员会成员的行为准则，

第五，进一步做好业主大会设立、选举产生业主委员会工作的培训。首次业主大会的成立有着严格的程序，在实际操作过程中需要了解和掌握的法规知识有很多，为此，市物业主管部门将联合区物业主管部门组织相关内容的培训，计划在第三季度（以后每年组织一次），主要针对三个方面人员：一是街道、社区物业管理工作人员，这部分工作人员肩负着具体执行相关政策，是在一线的，对政策的把握和运用至关重要，解读政策法规，如何组织召开、如何使用有关（示范文本）等，促使更好地组织、指导好工作的开展；二是现任的业主委员会成员的培训。主要是政策法规的解读和如何履行职责方面的培训，让业主委员会成员为业主服务。三是针对需要筹备成立业主大会的筹备级成员、业主委员会委员候选人等进行培训，使业主大会的成立更全面完整，真正发挥业主自治的作用。

二、关于实行小区自治管理的建议

实行小区自治管理是在设立业主大会、选举产业主委员会后才能实现的，业主委员会规范履责是自治的基础，因此，我们依据《山东省物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，建立和完善了对业主委员会的管理机制，首先确立街道办事处、乡镇人民政府和社区居委会或村委会对业主委员会的领导、管理和监督地位，监督业主委员会日常工作。其次是建立业主委员会成员培训制度，加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。引导业主委员会成员自觉遵守法律法规和“管理规约”，有序参加物业管理活动，健全业主委员会自我管理、自我服务、自我约束机制，规范业主委员会的活动行为。第三是规范业委会的组建、管理和运行。物业主管部门督促没有成立业委会的小区尽快组建，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁纽带作用。

下一步协助指导业主委员会的相关事宜。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。规范业主自治组织建设，健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度，探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。探索建立社区与业委会合属办公的管理体制，明确任务，落实责任；制定监管、自律、激励和问责、运行保障等项制度；加强对业委会的指导和对其成员的教育培训，增强其法律意识和自律意识，依法对物业企业和业主实行有效监督。建立物业管理联席会议制度，相关部门各司其责，密切配合，落实管理责任，共同研究解决物业管理面临困难。加强日常监管。要对物业公司进行清理整顿。按服务规范及标准，严格考核制度，引入第三方服务机构对服务收费项目进行测算评估，将服务项目和收费标准向居民公开，强化合同管理。用合同条款明确双方的责、权、利关系，靠法律手段保证双方正确维权。

三、关于物业管理引入竞争机制的建议

　　2005年我市依据《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》出台了《威海市物业管理招标投标管理暂行办法》，在全市推行了前期物业管理招投标工作，到目前基本上实现了100%的前期物业管理通过招标方式选聘物业服务企业。 为了做好评标工作组织完善了评标专家库，供建设单位选择，基本上做到了评标公开、公平、公正。在此基础上，今年又对招标工作流程进行细化、明确，组织有关区物业主管部门工作人员进行必要的培训，让招标工作能够更加明了，方便当事人完成招标工作。

 规范业主大会成立后住宅小区物业选聘物业服务企业工作。除了目前大多数业主大会召开后由业主委员会组织邀请方式选聘物业服务企业，这一业主自治形式外，积极推动业主委员会采取公开招标方式选聘物业服务企业，这样做能够让业主享受到民主权利，更能体现业主自治，通过招投标选聘有实力、信誉好的物业服务企业为全体业主服务，努力实现业主自治。逐步发挥市场机制优胜劣汰的导向和集聚效应，推进龙头物业企业做大做强，以建立长效管理机制和小区物业退管、服务考评、企业信用等级评价等项制度，提高物业服务的规范性，让业主明明白白消费。

再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持，欢迎您继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

                                              威海市住房和城乡建设局

                                                 2018年7月25日